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第105章置业
「产权是谁的？」方源问。
「乡镇企业的产权，现在归镇政府管。
闲置快三年了，他们想出手。可以通过转让的方式过户。
程序和手续会稍微复杂一些。」
方源点了点头。王晓东又带他去了附近的一所小学。
学校离塑料厂不远，开车五六分钟就到了。
小学校园不大，占地大约十二亩。
主教学楼是一栋三层的白色建筑，外墙砖有几处脱落。
建筑质量看起来比塑料厂的办公楼好一些，墙体没有裂缝，窗户也完整。
操场是土质的，枯草长了半人高。
教学楼后面有一排平房，原来是教师办公室和食堂。
「学校的产权归HD区教委，如果要接手，得走国有资产处置的程序，比塑料厂那边复杂一些。
但这个地方不用大改，翻新一下就能用，塑料厂那边改造量太大。」
中旬，方源在中介王晓东的安排下，再次去了西山美庐。
这次的看房比上次更细致。
方源带着小梅和一位从设计院请的建筑师，把别墅从地下室到三层露台的每一个房间都测量了一遍。
离开别墅的时候，方源注意到社区最深处还有几栋没卖出去的楼王位置。
他让王晓东跟原房主谈价原主人全家移民加拿大，急需用钱。
王晓东来回沟通了三轮，最后成交价锁定在九百九十万元人民币。
美元对人民币的汇率稳定在8.27上下，按一百二十万美元折算过去大致吻合，双方都接受了这个折衷数。
合同一份接一份地签过去，名字签到最后手都有点酸。
方源没有急着入住，而是花了大半个月的时间筛选装修团队，把需求一条一条捋清楚：
地下室一部分做酒窖和储藏室，单独隔出一个健身房，配备跑步机和力量器材，铺专业运动地板，预留通风系统；
保姆房设在二楼北侧，配独立卫生间和储物间：
地上一层和地下一层交汇的一间原杂物间改造成录音室，隔音丶吸音丶调音台丶监听音箱一套配置做齐；
别墅二楼朝北的小书房改成交易室，放六块显示屏，专门盯着美股和外汇行情。
方源把这些需求写在笔记本上，让小梅去约了三家设计公司分别谈方案，花了两个多星期比较，最终选定了其中一家。
装修预算没有上限，材料必须是环保级别最高的。
小学地产权归HD区教委，手续更复杂。
他最终决定主攻塑料厂这块地。
谈判进行了将近一个月。
那块地属于乡镇集体资产，按照二OO二年一月一日起施行的《BJ市产权交易管理规定》，企业集体产权的交易必须经过出资人同意和职工代表大会决议。
王晓东在中间来回沟通，镇政府希望尽快盘活闲置资产，但对价格有要求。
最终敲定，整体转让价格1850万元，含土地出让金丶房屋所有权过户税费丶职工安置补偿等全部费用。
方源个人出资购买，产权和别墅一样，登记在方源个人名下。
同时，方源又让王晓东把厂区北侧一块约八亩的预留地也一并谈了下来，价格600万元。
这块地暂时不开发，先做绿地，等未来需要时再增建一两栋办公楼。
土地及建筑物收购总计：2450万元。
土地手续基本落定后，方源开始物色专业设计公司，对厂区进行全面改造。
未来的源创公司总部将设在这里，但土地和房产的所有权属于方源个人，公司与方源签订长期租赁合同，租金按市场价从公司帐上支付。
这样产权清晰，不影响公司运营，也便于方源个人资产的独立管理。
方源把需求整理成一份详细的文档，设计团队到现场测量了每一栋建筑的尺寸，拍了上百张照片，两周后拿出了第一版概念方案。
方源在会议室里摊开图纸，一条一条地提要求。
新建一栋十层的办公楼，建筑面积一万两千平方米。
一至三层做公共功能前台丶展厅丶大会议室丶多间小会议室。
四至九层做开放式办公区和独立办公室。
十层单独留给方源自己做套间，含办公室丶会客室和休息室。
原有四千五百平方米的旧厂房改造为多功能文化空间。
厂房举架高，顶部人字形钢梁保留工业风外观，内部重新划分功能区。
一层做多功能厅和展示区，配舞台丶灯光丶音响和投影系统，可容纳三百人，用于首映礼丶看片会丶内部演出。
二层做研发中心和项目孵化区，开放式工位和小型会议室结合。
食堂翻新改造后厨设备全部更换，就餐区扩大到可容纳三百人同时用餐，按商业餐厅标准设计，吧台丶卡座丶圆桌分区，暖色调，灯光亮一些。
厂区室外场地重新规划。
地面和地下总共规划三百二十个停车位。
增建运动区——一个篮球场丶一个网球场丶一条健身路径。
剩余区域做绿化和景观休憩带，草坪丶步道丶座椅一应俱全。
员工公寓彻底翻建，新建三栋独立的公寓楼，每栋十二层。
每栋大约一百二十间公寓，三栋共三百六十间，每间四十平方米左右，一室一厅一卫一厨，精装修，配齐空调丶热水器丶洗衣机丶冰箱丶电磁炉丶抽油烟机，家具配床丶衣柜丶书桌丶椅子，宽带和有线电视接口预留。
厂区北侧预留的八亩地块，现在不做建设，先做绿化。
但地下基础按未来增建两栋办公楼丶每栋八千平方米的承载力预先施工，将来直接往上建即可，无需二次报规。
设计团队听完，在图纸上一一标注。
整个改造工程的预算很快做了出来。
厂区改造工程合计1.135亿元。
加上此前土地及建筑物收购的2450万，方源个人在西山区域的总投入为1.38亿元。
别墅的120万美元购房款和装修费另算。
方源一共准备了1.5亿元人民，基本够了。
施工周期：办公楼和员工公寓同时开工，工期十四个月；
厂房改造和室外工程同步进行，工期十个月。
整个园区预计2003年年中全部交付使用。
方源让小梅全程跟进这个项目。